Цены на квартиры в Минске не растут уже полгода. Но большинство риэлтеров предсказывают, что это временно — впереди очередное подорожание. И советуют решать свой квартирный вопрос как можно скорее. Стоит ли верить таким прогнозам?
Специалисты не отрицают, что цены на квартиры в Минске сильно завышены. Мол, квартирные спекулянты постарались. Но никто из риэлтеров вам не скажет, что цены будут расти до тех пор, пока мы будем по ним покупать. Потому что им выгодно подогревать ажиотаж на рынке недвижимости. Но, несмотря на это, цена квадратного метра уже поползла вниз.
От 300 и выше
О росте цен риэлтеры говорят уже не первый год. И надо признать, их прогнозы всегда сбывались — стоимость квадратного метра жилья добралась до 2000 долларов в конце прошлого года. В 2001 году, когда цены в 300 долларов за квадрат казались заоблачными, нам такое будущее и в страшном сне присниться не могло. Газетная заметка 2005 года: «Президент Беларуси поручил правительству разобраться с причинами дороговизны недвижимости», которая на тот момент достигла 1000 долларов. Правительство разобралось: во всем виноваты россияне-спекулянты, которые скупают у нас квартиры, рост цен на сторойматериалы и дефицит жилья. В результате пришли к выводу, что строить нужно больше. Для очередников. 80 процентов всего возводимого жилья в Минске должно было строиться для льготников, а остальные 20 — для элиты. С тех пор цены на жилье взвинтились еще в 2 раза. И мы имеем то, что имеем.
Сработал элементарный закон экономики, по которому спрос определяет предложение. Все очень просто: когда квартир мало, а желающих их купить много — цены растут.
Такой расклад очень выгоден продавцам, риэлтерам и банкам. Продавцы могут без стеснения завышать цены на квартиры, «на всякий случай, чтоб не прогадать», ведь они все равно растут. Банки рады давать всем направо и налево кредиты под огромный процент. А риэлтеры тут вроде как и ни при чем: так, всего лишь посредники. Но ведь именно они оценивают квартиру продавца!
И если риэлтер говорит, что за нее можно смело просить 100 000 долларов, то кто станет просить меньше? А кто своими мрачными прогнозами подогревает психоз на рынке недвижимости? «Цены будут расти, поэтому решайте свой квартирный вопрос сейчас, пока есть время!» И мы верим (а как же не верить!), бежим в банк за кредитом, влазим в долги, чтобы купить квартиру, тем самым повышая на рынке спрос, и, соответственно, хоть и нехотя, цены.
А потом диву даемся: ну, как 50 квадратных метров бетона с отвратительной шумоизоляцией, узкой ванной и двумя тесными комнатушками может стоить 100 000 тысяч долларов? За что?
За рубежом цены на недвижимость не ниже, но ведь там и уровень жизни другой. Если у них нормальным считается коэффициент доступности жилья 3-5 лет, то у нас он составляет 12. Это не значит, что за 5 лет европейцы могут накопить на покупку дома или квартиры. Это лишь индикатор, который измеряет соотношение доходов населения и цен на недвижимость, сложившихся в данном регионе. То есть, если абсолютно все свои доходы, ни на что больше не тратясь, семья будет откладывать на квартиру, то она ее купит за упомянутое количество лет. Вывод напрашивается сам собой: то ли у нас зарплаты слишком низкие, то ли цены слишком высокие.
В зеркале соседей
Ситуация в России и Украине очень похожа на нашу. Вот как она видится британскому журналу «MоneyWeek». Начиналось все с объективного дефицита жилья, соответствующего роста цен. Потом кто-то смекнул, что, особо не напрягаясь, на этом можно неплохо заработать. Купил квартиру, к примеру, за 30 000 долларов, а через пару лет продал за 200 000 долларов. Начались спекуляции. Цены взлетели.
Риэлтерам это только на руку: они продают квартиры иностранным инвесторам, которые рассчитывают через пару лет приумножить свои денежки. «Когда люди начинают полагаться на доходы от прироста капитала, а не на прибыль, чтобы оправдать инвестиции, это означает, что они ожидают, что придет больший дурак, чем они сами, и купит это еще дороже. Но в мире запас дураков ограничен», — резюмируют британские обозреватели.
Понятно, что дураки, о которых идет речь, это мы с вами. Чтобы такие дураки не переводились, в прессу постоянно запускается волна пророчеств о неминуемом подорожании. Чтобы все бросились скупать жилье, а цены опять устремились вверх. Инвестор продаст свою квартиру втридорога, а мы, чтобы ее купить, попадем в кабалу к банку лет на 20. Эти денежки инвестор снова вложит в квартиру, и через пару лет продаст ее нашему соседу. Он опять в наваре, а сосед — в долгах.
Этот бум недвижимости — всего лишь мыльный строительный пузырь, финансовая пирамида, которая держится исключительно на нашей истерии. Но рано или поздно этот пузырь лопнет — и цены рухнут. Только огромные суммы выплат по кредиту, взятого на квартиру, никуда не денутся.
Недвижимость обесценивается
После многолетнего роста цены на недвижимость рухнули в Литве, Латвии и Эстонии. Цены падают и в Чехии, и в Великобритании, и в Испании. А в США падение цен на новые дома стало самым крупным за последние 40 лет. Кстати, новый дом там теперь можно купить за 230 тысяч долларов. Строительные компании терпят грандиозные убытки, ипотечные банки либо находятся на грани краха, либо эту грань уже перешагнули.
В Беларуси тоже есть все предпосылки для начала периода снижения цен. Свободных квартир больше, чем желающих их купить. Если в начале 2007 года продавалось около 2500 квартир, в начале января 2008 года — более 7500 квартир, а в начале апреля — уже более 9000 квартир. Власть обещает, что в этом году должно быть построено 5200 тысяч квадратных метров общей площади, что почти на 11 процентов больше, чем в предыдущем году. Растут цены на многие товары и услуги, отчего реальные доходы белорусов начали сокращаться. При этом банковский процент остается высоким. Ко всему прочему, снимать квартиры стало дешевле, чем ежемесячно платить по кредиту за свою. В результате цены на квартиры уже стабилизировались и нехотя начали ползти вниз — с начала этого года на 4 процента (с 1979 долларов в январе до 1904 долларов в апреле).
Однако желающих обзавестись жильем так и не прибавилось. Кто хотел купить жилье, уже его купил. Риэлтеры сидят без дела: количество сделок с недвижимостью сократилось более чем в 2 раза, соответственно, и их доходы упали. И в прессе опять появились неутешительные прогнозы о неминуемом росте цен…
Оксана ВЕСЕЛОВСКАЯ.
Минск
Для справки.
Больше всего квартир сегодня в Минске продается во Фрунзенском районе — 23 процента от объема всех предложений, Московском и Первомайском — по 13 процентов, самый же маленький выбор в Партизанском районе — 5 процентов, Октябрьском — 7 процентов, а также Центральном — 8 процентов.
Лидерами по дороговизне квартир остаются Центральный (2313$/кв.м.) и Советский (2106$/кв.м.) районы. Самые низкие цены — в Заводском (1692$/кв.м.) и Ленинском (1840$/кв.м.) районах. За первый квартал 2008 года больше всего снизились цены на квартиры в Партизанском районе (-4,66 процента) и Московском (-4,65 процента) районах. Только в Центральном районе средние цены на квартиры немного выросли, рост составил 1,89 процента.
По данным аналитического центра Realt.by, цены снизились в основном на квартиры старой постройки: «хрущевки» и «брежневки». Покупатели сейчас имеют возможность выбора и покупают жилье либо в новых домах, либо квартиры, на которые продавец готов снизить цену. Квартиры в новостройках Минска предлагаются по коммерческим ценам от 1500 до 2500 долларов за квадратный метр.
Для сравнения, средние цены на недвижимость в Москве и в Киеве. В украинской столице средняя цена на вторичном рынке — 3683 доллара за квадрат, в российской — 5250.